Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) entschieden, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, diese auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat.
Für eine solche Mieterhöhung ist also nicht die etwa im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich, sondern die tatsächliche Wohnfläche.
Bei einer Mieterhöhung in solchen Fällen muss allerdings auch die Kappungsgrenze berücksichtigt werden, wonach also die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15 % erhöht werden kann, wenn im letzteren Fall die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die jeweiligen Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt wurden.
Im Ausgangsfall war eine 5-Zimmerwohnung in Berlin dem Mieter vermietet worden. Die Wohnfläche war im Mietvertrag mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 210,43 qm. Die Vermieterin verlangte von dem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung von einer Bruttokaltmiete von 629,75 auf insgesamt 937,52 €. Die Mieterhöhung wurde von der Vermieterin damit begründet, nach den allgemeinen Vorschriften zur Mieterhöhung sei die Erhöhung der derzeit geschuldeten Miete um 15 %, mithin 94,46 € sowie darüber hinaus wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer weiteren entsprechenden Anhebung berechtigt.
Der Mieter hat jedoch nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt.
Amts- und Landgericht haben die Zustimmungsklage zu der weiteren Mieterhöhung um 213,31 € abgewiesen. Das Landgericht hatte die Revision zugelassen, die jedoch keinen Erfolg hatte.
Vom BGH wurde entschieden, im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB komme es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Denn die genannte Vorschrift solle es dem Vermieter möglich machen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erhalten. Es sei daher für den Vergleich allein der objektive Wohnwert der Wohnung maßgeblich, während hingegen etwaige Vereinbarungen der Parteien des Mietvertrages über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsrechtsstreit keine Rolle spielen würden. Andernfalls würden nicht tatsächliche, sondern vertraglich vereinbarte bzw. fingierte Verhältnisse berücksichtigt. Deshalb hält der BGH an seiner früheren Rechtsprechung, wonach der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche gebunden sei, wenn die Abweichung der Fläche nicht mehr als 10 % betrage, nicht mehr fest. Entsprechendes muss für den umgekehrten Fall gelten, wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß angegeben sei. Insoweit könne der Vermieter nach § 558 BGB die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen niedrigeren Wohnfläche erhöhen.