Wohnraummiete – Wirksame Renovierungsklauseln

Der Bundesgerichtshof hat in drei Urteilen vom 18.03.2015 seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Klauseln, die dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegen, geändert. In dem einen Fall – Az: VIII ZR 242/13 – nahm der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter auf Zahlung von Schadenersatz in Anspruch, da dieser Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hatte. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag lautete unter anderem:

1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2. und 3. durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.
   
2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: In Küche, Bädern und Duschen alle drei Jahre, (.....), in allen anderen Nebenräume alle sieben Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regel-mäßig nach sechs Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. 

Die genannten Klauseln sind nach Auffassung des BGH wirksam, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter in renoviertem Zustand übergeben wurde. Dann geht die Klausel nämlich nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus. Denn die in Ziffer 2. genannten Zeitabstände gelten nur für einen „im Allgemeinen“ bestehenden Renovierungsbedarf. Weiter enthielt der Mietvertrag eine Klausel, wonach dem Mieter in sämtlichen Fällen einer fälligen Renovierungspflicht der Nachweis offenstand, dass aufgrund des tatsächlichen Zustandes die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung noch nicht erforderlich ist. 

Durch die weitere Bestimmung in der Klausel, wonach die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig beginnt, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird, wird hierdurch der Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Denn diese Formulierung bedeutet, dass durch unerhebliche Gebrauchsspuren die Pflicht zur Renovierung nicht ausgelöst wird. 

Fazit: Die Vereinbarung einer Renovierungsklausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, im Allgemeinen nach dem üblichen Fristenplan Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist wirksam, wenn ihm zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übergeben wurde.